| 【裁判要旨】 房屋買賣合同中開發商根本違約，買方主張解除合同并要求開發商賠償損失的，如無充分證據證明折前單價與當地同類型、同品質商品房的市場價相符，不宜將房價折扣優惠認定為可得利益損失計入損失賠償范圍。 【案情】 原告：何某 被告：重慶市順揚房地產開發有限公司（下稱順揚公司） 2016年12月3日，順揚公司（甲方）與何某（乙方）簽訂住宅定購協議，該協議載明：1.乙方定購的住宅用房位于“XXX樓盤”X棟XX層X號，建筑面積約110.43㎡，建筑面積折前單價4986.42元/㎡。2.定購住宅用房的優惠方式約定：2.1、VIP會員總房款優惠5000元；2.2、“日進斗金”優惠12000元；2.3、定購本項目一期一批次住宅，額外享有100元/㎡的建面原單價優惠；2.4、付款方式優惠，按揭付款99折；2.5、累計享受以上優惠。3.乙方向甲方繳納定購費5000元…… 合同簽訂當日，何某向順揚公司支付了5000元定購費，順揚公司給何某出具了一張收據并為何某辦理了一張VIP會員卡。后順揚公司將上述房屋售與他人，何某遂訴至重慶市豐都縣人民法院請求依法判決：1.解除雙方簽訂的住宅定購協議；2.順揚公司退還定購款5000元并賠償定購款1倍的損失5000元，共計10000元；3.順揚公司賠償何某可得利益損失（即順揚公司給予的折扣優惠）33550元。 【裁判】 重慶市豐都縣人民法院經審理認為，順揚公司的行為構成根本違約，根據法律規定，買受人何某有權解除合同并要求順揚公司返還已付購房款并賠償已付購房款1倍的損失。而房價折扣優惠33550元不應認定為可得利益損失，計入損失賠償范圍，遂判決：一、原告何某與被告順揚公司于2016年12月3日簽訂的住宅定購協議自本判決發生法律效力之日起解除；二、被告順揚公司在本判決發生法律效力之日起10日內返還原告何某購房款5000元，并賠償原告何某已付購房款1倍的損失5000元，共計10000元；三、駁回原告何某的其他訴訟請求。宣判后，雙方當事人均未提起上訴。 【評析】 本案爭議焦點為：一、開發商順揚公司是否構成根本違約，涉案合同應否予以解除；二、順揚公司返還已付購房款的同時買受人何某是否有權要求順揚公司賠償已付購房款1倍的損失應否得到支持；三、房價折扣優惠33550元應否作為買受人何某的可得利益損失計入違約損失賠償范圍？ 一、根本違約與合同解除 《中華人民共和國合同法》第九十四條規定了四項合同法定解除的情形，其中第（四）項為根本違約，即當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，可以解除合同。本案中，出賣人順揚公司與買受人何某簽訂協議后，又將該房屋售與他人，致使買受人何某最終未能依約享受所購房屋的占有、使用、處分、收益等四項所有權能，且順揚公司在庭審中亦表示無繼續履行合同的可能，但承諾何某可在本小區樓盤重新選購房屋并享受同樣的房價折扣優惠。種種事實足以表明涉案房屋買賣合同的交易目的已不能實現，因此，順揚公司的行為構成根本違約，原告何某主張判決解除合同，應予支持。同時，合同解除后，順揚公司應當將已付購房款5000元返還何某。 二、已付購房款一倍的損失應否賠償 《最高人民法院〈關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》第五條規定：“商品房認購協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”《最高人民法院〈關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》第八條規定：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。”涉案住宅定購協議具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的諸如買賣雙方當事人的名稱、姓名，商品房的坐落、面積等基本狀況，商品房的銷售方式，商品房價款的確定方式及總價款、付款方式為按揭等商品房買賣合同主要內容，且順揚公司已經依約收取了部分購房款5000元，該協議應認定為商品房買賣合同。開發商順延公司在與買受人何某簽訂住宅定購協議后又將房屋出賣第三人，致使買受人何某無法取得房屋的所有權，故何某關于要求順揚公司賠償已付購房款1倍的損失的主張，符合《最高人民法院〈關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》第五條、八條明文規定。 三、房價折扣優惠應否認定為可得利益損失 本案雙方主要爭議焦點為雙方簽訂住宅定購協議時，順揚公司給予的房價折扣優惠33550元，應否認定為買受人何某的可得利益損失，計入違約損失賠償范圍？ 《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定了合同當事人違約應承擔賠償損失的違約責任；第一百一十三條規定了違約損失賠償額的認定標準：應當相當于因違約造成的損失，包括可得利益損失。所謂可得利益損失，是指合同履行后可以獲得的利益，但不得超過訂立合同時違約方預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。房價折扣優惠一般為開發商在自行擬定商品房折前單價的基礎上給予一定的降價、折扣等優惠，屬于當今社會常見的一種市場營銷手段，本案住宅定購協議明確約定了順揚公司給予何某累計四項優惠，即“2.1、VIP會員總房款優惠5000元；2.2、“日進斗金”優惠12000元；2.3、定購本項目一期一批次住宅，額外享有100元/㎡的建面原單價優惠；2.4、付款方式優惠，按揭付款99折”。首先，對于該四項購房優惠的認定，如僅著眼于“優惠”二字，而不聯系協議上下文來看，對該“優惠”再三推敲、甄別，容易形成這樣一個認識邏輯：“合同正常履行，何某將享受以上四項優惠，但順揚公司違約導致何某未能享受該四項優惠，那么該優惠應認定為可得利益損失。”然這四項所謂的“優惠”并非名副其實，實為出賣人順揚公司就其所開發商品房的一種營銷手段，系在順揚公司單方擬定建筑面積（110.43㎡）折前單價4986.42元/㎡的基礎上給予多項折扣優惠累計共33550元，這與在同類型、同品質商品房的市場價基礎上給予33550元降價優惠完全不同。 關于“優惠”，如作如下三個假定情形分析能夠更好理解其實質。先為三個案例設定相同背景條件為：某樓盤在當地市場價為5000元/平方米，某開發商對外統一定價10000元/平方米，購房者A、B、C分別與開發商簽訂購房協議，購買100平方米住宅一套。開發商簽訂協議后均轉賣他人。 情形1.開發商給予購房者A各項優惠后單價為6000元/平方米。開發商違約轉賣他人，此后A并不會因此購買同類型、同品質的房屋花費更高價款，反而只需花更少價款，即市場價5000元/平方米，所以不但不會產生損失，反而會獲取收益。 情形2.開發商給予購房者B各項優惠后單價為5000元/平方米。開發商違約轉賣他人，此后B并不會因此購買同類型、同品質的房屋花費更高價款，而只需花與市場價同樣價款，即市場價5000元/平方米，所以不會產生損失。 情形3. 開發商給予購房者C各項優惠后單價為4000元/平方米。開發商違約轉賣他人，此后C若購買同類型、同品質房屋會每平方米多花費1000元（因市場價為5000元/平方米），那么C會產生10萬元（1000元/平方米×100平方米）的可得利益損失。 綜上所述，針對本案所謂的購房“優惠”33550元，實為一種常見的商家促銷手段，買受人何某須進一步舉證證明開發商順揚公司單方擬定的折前單價4986.42元/㎡與當地同類型、同品質商品房的市場價相符，方能證明順陽公司轉售他人的違約行為導致何某購買除涉案商品房外的其他同類型、同品質商品房將會付出更高價款，否則，不得將涉案購房“優惠”33550元認定為可得利益損失，計入違約方的損失賠償范圍。 |
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