裁判要旨 房屋抵押權已為第三人善意取得是撤銷房屋抵押登記的法定阻卻事由。金融機構作為抵押權人在進行不動產這類重大交易時，負有審查標的物狀況的義務。未盡審查義務的抵押權人不屬于善意第三人，不能阻卻人民法院撤銷房屋抵押登記。 【案情】 2007年1月，姜某在支付馮某甲大部分購房款后搬入本案訴爭房屋居住至今，但一直未辦理過戶登記。2016年8月，馮某甲將本案訴爭房屋以2萬元的價格出售給其子馮某乙，并以馮某乙名義辦理了《不動產權證書》。馮某乙取得本案訴爭房屋產權后，以該房屋作為抵押擔保物，向建行大足支行借款21萬元。2016年11月，在辦理抵押評估過程中，評估公司對訟爭房屋進行現場勘查時，遭到姜某之妻楊某阻攔，評估公司所出具的《估價報告書》中沒有反映估價對象的完整狀況，缺少反映客廳、臥室、室內裝修情況的照片。2017年1月，建行大足支行和馮某乙共同向大足區土房局提出辦理抵押登記的申請，該局向建行大足支行核發了《不動產他項物權證明》，建行大足支行取得本案訟爭房屋抵押權。2017年8月，另案生效民事判決認定馮某甲與馮某乙的房屋買賣合同無效，且馮某乙申請抵押登記所提交《不動產權證書》已經法院判決予以撤銷。現姜某向法院提起行政訴訟，請求撤銷大足區土房局向建行大足支行核發《不動產他項物權證明》的抵押登記行為。 【裁判】 重慶市大足區人民法院一審認為，根據《房屋登記辦法》第八十一條的規定，申請人以非法手段騙取房屋登記的，該房屋登記應當撤銷，但房屋權利被他人善意取得的除外。本案中，馮某乙申請抵押登記所提交《不動產權證書》已經法院另案判決予以撤銷，被撤銷的行政行為溯及為自始無效，房屋抵押登記行為喪失了權屬來源基礎，依法應予撤銷，但因建行大足支行享有本案訟爭房屋抵押權，仍需考量其取得抵押權是否出于善意。對此，建行大足支行作為專門辦理信貸的金融機構，在簽訂借款合同和抵押合同前，對抵押的不動產狀況負有審查義務，但其在進行抵押登記時對于未完整呈現標的物狀況的成因未予審慎審查存在重大過失，故其所取得的抵押權不屬于善意取得。因此，該院判決撤銷大足區土房局向建行大足支行核發《不動產他項物權證明》的抵押登記行為。 建行大足支行不服一審判決，向重慶市第一中級人民法院提起上訴，該院判決：駁回上訴，維持原判。 【評析】 一、人民法院撤銷房屋登記的法定阻卻事由 為了維護交易安全，我國物權法確立了善意取得制度。根據物權法第一百零六條的規定，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的……當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。因此，在辦理抵押登記后，抵押權已達到了公示公信的法律效果，作為其他物權而存在的抵押權，與所有權一樣，應適用物權法規定的善意取得制度。同時，結合《房屋登記辦法》第八十一條對房屋登記應予撤銷，但房屋權利已被他人善意取得進行的除外規定。能夠確定，第三人善意取得房屋抵押權構成人民法院撤銷房屋登記的阻卻事由。 二、房屋抵押中善意第三人的認定 善意取得的構成要件有：一、受讓人需是善意的，不知出讓人是無處分權人；二、受讓人支付了合理的價款；三、轉讓的財產應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。三項條件必須同時具備，否則不構成善意取得。受讓人善意是適用善意取得制度的首要條件，理論通說認為，受讓人“善意”的判斷標準在于是否存在“重大過失”。對于重大過失的認定，是以行為人欠缺一般人具有的注意為判斷標準，換言之，只要行為人稍加注意即可避免出現認識錯誤或者發生損失，而其沒有盡到此注意義務時，應認為存在重大過失。在為辦理貸款而設定的房屋抵押中，金融機構作為交易相對人，在進行不動產這類重大交易時，進行房屋價值評估是必要的程序，通過評估報告全面了解標的物狀況，應當是一種合理的注意義務，而其若沒有盡到審慎審查不動產狀況的注意義務時，應認為存在重大過失，不屬于善意的房屋抵押權人。 本案中，建行大足支行作為抵押權人未盡到合理的審查義務，并非善意第三人，不能阻卻人民法院撤銷房屋抵押登記。 |
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