| 一、裁判要旨 本案系一起常見的因未辦理不動產抵押登記而引發的糾紛。其中主要涉及兩個法律問題：一是不動產抵押權登記的效力；二是不動產抵押登記對抵押合同效力的影響以及抵押人如何承擔責任的問題。 二、案情 原告胡正炎。 被告黎龍、周義忠、熊金輝。 原告胡正炎訴稱，2013年6月4日，被告黎龍因資金周轉需要，與原告簽訂《借款合同》，在原告處借款150萬元，月利率2%，借款期限為10天（2013年6月4日至2013年6月13日），同時約定被告如未到期歸還借款本息，自逾期之日起按實際借款總額的0.5%向原告支付違約金，如未按合同約定的結息日付清，則按所欠利息金額每日收取2%的罰息。同日，被告周義忠對原告與黎龍的借款合同進行了擔保，并與原告簽訂了《抵押合同》，約定被告周義忠以其名下的位于汨羅市大眾北路東側158號，房產證號為121212號的住宅房屋作為抵押擔保，同時被告周義忠妻子熊金輝作為該抵押物的產權共有人，向原告出具了《產權共有人書面證明》，承諾其作為該房屋的共有權人，同意將屬于其個人名下資產全部作為抵押物作為被告黎龍向原告借款的保證。后原告依約向被告黎龍支付了借款150萬元，被告黎龍出具了借條。借款到期后，原告多次找三被告催討，被告一直拖欠不還，故向人民法院提起訴訟。 被告黎龍辯稱，借款本金應為147萬元，其中的3萬元是扣利息，借款后被告有還欠款，但過了3個多月，銀行流水查不出來，借款方是湖南錦燦投資管理有限公司，而不是胡正炎。廣州房地產律師 被告周義忠、熊金輝均未答辯。 根據本院認定的有效證據、庭審查明的情況及雙方當事人的陳述，本院確認如下事實： 2013年6月4日，原告胡正炎與被告黎龍經中介方湖南錦燦投資管理有限公司介紹，簽訂借款合同，由原告借款150萬元給被告黎龍，借款期限為10天（2013年6月4日--2013年6月13日），借款利率為月利率2%，并約定被告黎龍未按合同約定的結息日付息，按所欠利息金額每日收取2%的罰息，約定如被告黎龍未如期歸還借款本息，自逾期之日起每日按實際借款總額的0.5%向原告支付違約金。同時原告與被告黎龍約定由被告周義忠以其房產及土地對黎龍的借款向原告提供抵押擔保。同日原告與被告周義忠簽訂《抵押合同》約定由被告周義忠以其所有的位于汨羅市大眾北路東側158號的房屋（汨城房121212號）為被告黎龍對原告的借款作為抵押擔保，同時作為該房屋的產權共有人熊金輝亦出具書面證明，同意以其共有的該房屋為被告黎龍對原告的借款提供抵押擔保。原被告簽訂相關合同后，原告將借款150萬元其中的147萬元以銀行轉賬的方式轉入被告黎龍的銀行賬戶，另外的3萬元以現金的方式支付了中介方的中介費。借款到期后，原告多次找被告催款借款本息未果，故訴至法院，要求被告黎龍償還借款本息，并承擔違約責任，支付違約金及罰息，要求被告周義忠、熊金輝以其抵押財產承擔擔保責任。 另查明，原告與被告黎龍于2012年另有一筆借款關系，由原告借款100萬元給被告黎龍，同時由被告周義忠以其所有的位于汨羅市大眾北路東側158號的房屋為被告黎龍對原告的借款作為抵押擔保，并辦理了他項權證，現該筆借款已經結清。 三、裁判 本院認為，本案爭論的焦點如下：一、原告與被告黎龍是否形成借款合同關系及借款金額如何確定；二、被告黎龍是否應當承擔違約責任，支付違約金及罰息；三、被告周義忠、熊金輝是否應當承擔擔保責任。 針對上述問題，本院評判如下： 一、原告胡正炎與被告黎龍經中介方湖南錦燦投資管理有限公司介紹，簽訂借款合同，并由被告黎龍向原告出具借條，由原告借款給被告黎龍，原告已將借款轉入被告黎龍提供的銀行賬戶，雙方依法形成借款合同關系，對此本院予以認定；被告黎龍認為借款方是湖南錦燦投資管理有限公司，但通過庭審查明，湖南錦燦投資管理有限公司是原告與被告黎龍借款的中介方，并非借款出借方，故對此本院不予支持；經庭審查明，原告將借款150萬元其中的147萬元以銀行轉賬的方式轉入被告黎龍的銀行賬戶，另外的3萬元以現金的方式支付了中介方的中介費，故原告實際借出的款項為147萬元，被告黎龍認為借款本金應為147萬元，對此本院予以支持；同時被告黎龍認為借款后有償還欠款，但未提供相關證據予以證實，對此本院不予支持。 二、原告與被告黎龍在借款合同中約定被告黎龍未按合同約定的結息日付息，按所欠利息金額每日收取2%的罰息約定如被告黎龍未如期歸還借款本息，自逾期之日起每日按實際借款總額的0.5%向原告支付違約金，原告與被告黎龍對借款既約定了利息，又約定了罰息和違約金,根據最高人民法院關于審理借貸案件的若干意見》第6條“民間借貸的利率可以適當高于銀行的利率，但最高不得超過銀行同類貸款利率的4倍（包含利率本數）。超出此限度的，超出部分的利息不予保護。”結合本案，2013年6月4日至2013年6月13日系原告與被告黎龍約定的借款期限，期間的借款利率應當按照雙方合同約定的月利率2%計算，借款到期后，被告黎龍并未按期償還欠款，因雙方約定的利息、罰息及違約金折算后，超過銀行同期貸款利率四倍，對超過銀行同期貸款利率四倍的部分，本院不予支持。 三、原告與被告黎龍約定由被告周義忠以其房產及土地對黎龍的借款向原告提供抵押擔保，同日原告與被告周義忠簽訂《抵押合同》約定由被告周義忠以其所有的位于汨羅市大眾北路東側158號的房屋（汨城房121212號）為被告黎龍對原告的借款作為抵押擔保，同時作為該房屋的產權共有人熊金輝亦出具書面證明，同意以其共有的該房屋為被告黎龍對原告的借款提供抵押擔保。原告與被告周義忠經合議，簽訂抵押合同，系雙方真實意思表示，被告周義忠系該抵押物的財產所有人，同時被告熊金輝作為該抵押物的產權共有人出具書面證明，同意以此作為被告黎龍借款的抵押擔保，故原告與被告周義忠、熊金輝依法形成抵押合同關系，抵押合同合法有效，對此本院予以認定，被告周義忠、熊金輝應當以其所有的位于汨羅市大眾北路東側158號（汨城房121212號）的房屋對被告黎龍向原告胡正炎的借款承擔抵押擔保責任。 綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條、第一百九十六條、第二百零五條、第二百零六條，《中華人民共和國物權法》第十五條、第一百七十五條、第一百八十五條，《最高人民法院關于人民法院審理借貸案件的若干意見》六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，缺席判決如下： 一、由被告黎龍自本判決書生效后十日內償還原告胡正炎借款本金147萬元及利息（前段利息自2013年6月4日起，按月利率2%計算，算至2013年6月13日止，后段利息自2013年6月14日起，按銀行同期貸款利率四倍計算，計算至借款還清之日時止）； 二、被告周義忠、熊金輝以其所有的位于汨羅市大眾北路東側158號的房屋（汨城房121212號）對被告黎龍的上述借款本息承擔抵押擔保責任； 三、駁回原告胡正炎的其他訴訟請求。 一審判決后原被告雙方均未上訴，該判決書已發生法律效力。 四、評析 本案系一起常見的因未辦理不動產抵押登記而引發的糾紛。其中主要涉及兩個法律問題一是不動產抵押權登記的效力；二是不動產抵押登記對抵押合同效力的影響以及抵押人如何承擔責任的問題。 《物權法》第九條規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅經依法登記發生效力未經登記不發生效力但法律另有規定的除外。”據此規定我國物權法顯然是以不動產物權登記生效主義作為不動產物權變動的原則。不動產登記生效主義要求不動產物權的變動必須進行登記如果未進行登記則不發生不動產物權變動的效果。即登記具有決定不動產物權設立、移轉、變更或者消滅能否生效的效力。而本案中房產抵押合同雙方當事人未辦理抵押登記，故不動產抵押權并未設立原告自然也無權要求對該商品房行使抵押權。所以，對原告要求將該商品房進行拍賣并以拍賣的價款優先受償的訴訟請求法院只能予以駁回。但不動產未辦理抵押登記不影響不動產抵押合同的效力。《物權法》第十五條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同除法律另規定或者合同另有約定外自合同成立時生效未辦理物權登記的不影響合同的效力。”由此可以看出我國物權法將不動產物權變動的原因與結果進行了區分。不動產物權變動的基礎關系即設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同是否生效應該依據合同法來判斷而不能以不動產是否已經辦理物權登記為標準進行判斷。如果合同具備法律規定的生效要件，則應該認為合同關系已經生效，當事人應受合同的約束，違約者應該承擔違約責任，至于物權變動能否成就不影響合同的效力。本案中原告與被告周義忠之間訂立的抵押合同體現了雙方的真實的意思，應當認定該抵押合同合法有效，未進行抵押登記不影響該抵押合同的效力。通常情況下不動產抵押合同當事人會對辦理抵押登記事項進行約定，此時辦理抵押登記即成為一項合同義務。即使雙方當事人沒有約定須辦理抵押登記，基于誠實信用原則的要求不動產抵押人也應當協助辦理抵押登記，此時辦理抵押登記即成為一項附隨義務。首先借款合同是合法有效的；其次他們雙方是在合意下訂立的合同；再次他們之間訂立的合同符合法律的相關規定；最后原告履行了合同借款義務，而被告黎龍在還款期限內不履行還款義務應承擔相應的合同責任，同理原告與被告周義忠之間的擔保合同也是合法有效的，即使沒有房屋抵押登記，只是不可對抗善意第三人。登記只是對抗要件不是生效要件。所以在被告黎龍不能還款時被告周義忠應承擔擔保責任。 唐文聰律師（電話：13825008183），上海錦天城（廣州）律師事務所合伙人，廣州資深民事、商事、公司、刑事律師，15年的訴訟及非訴法律服務經驗，西南政法大學法學學士、中山大學法律碩士，YES律師團隊召集人，主要專業領域為刑事辯護、訴訟與仲裁、公司與并購，行業領域為化妝品、食品、文化娛樂、信息傳媒、能源化工、數據保護與互聯網，辦理了過百件的民商事、刑事案件，曾為數十家企事業單位提供了商事爭議解決及常年法律顧問等非訴訟服務。www1.yealaw.com |
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