| 【基本案情】 2004年原告澄城縣海舟公司將其具有合法使用權(quán)的位于澄城縣城關(guān)鎮(zhèn)南新街、面積約3畝的土地出租給被告張周開(kāi)辦修理鋪，雙方未簽訂書(shū)面租賃合同。張周隨后在涉案土地上自行修建磚混結(jié)構(gòu)房屋2棟2層共44間、鋼結(jié)構(gòu)車(chē)間12間，用于修理鋪及工作人員住宿使用，并硬化部分路面；被告張周建設(shè)時(shí)未與原告就房屋將來(lái)如何處理達(dá)成書(shū)面協(xié)議，亦未辦理規(guī)劃、施工等審批手續(xù)，上述房屋未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。被告按照每年30000元標(biāo)準(zhǔn)向原告支付租金，租金已支付至2010年年底。后原告以自行開(kāi)發(fā)需要收回土地為由，要求與被告解除租賃合同，騰空土地、恢復(fù)土地原狀，被告張周則要求海舟公司先賠償建設(shè)地上建筑物損失約300萬(wàn)元。因雙方無(wú)法協(xié)商一致，海舟公司遂涉訴法院，并提出上述訴訟請(qǐng)求。 【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】 合同解除后被告應(yīng)否承擔(dān)騰空土地、恢復(fù)原狀的責(zé)任？在承租人與出租人未達(dá)成書(shū)面協(xié)議的情況下，租賃期間承租人自行建設(shè)的建筑物、構(gòu)筑物、附屬物在租賃期滿后如何處理？出租人是否有賠償或者補(bǔ)償承租人建設(shè)成本的法定義務(wù)？ 【判決結(jié)果及理由】 《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十五條規(guī)定：租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。第二百三十二條規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。在本案中，因原、被告未簽訂書(shū)面的租賃合同，且雙方租賃期間超過(guò)六個(gè)月以上，故雙方之間為不定期租賃合同，原告在提前通知的情況下可以要求隨時(shí)解除租賃合同。 關(guān)于合同解除后被告應(yīng)否承擔(dān)騰空土地、恢復(fù)原狀的責(zé)任。《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條規(guī)定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。第二百三十五條規(guī)定：租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。依照上述法律規(guī)定，在本案租賃合同解除后，張周負(fù)有返還租賃土地、恢復(fù)土地原狀的義務(wù)，被告張周在涉案土地上建設(shè)的房屋、廠房應(yīng)由張周自行拆除。至于被告所述的建設(shè)損失情況，因不屬本案審理范圍，故被告張周可另案起訴。 2015年9月6日澄城縣法院一審判決：解除原告澄城縣海舟公司與被告張周之間的土地租賃合同；被告張周在判決生效后三十日內(nèi)返還租賃土地3畝，被告張周在涉案土地上自行修建的建筑物、附屬物由被告張周自行清理完畢。一審宣判后，張周不服，向渭南市中級(jí)人民法院提起上訴。2015年11月16日張周申請(qǐng)撤回上訴，渭南市中級(jí)人民法院裁定：準(zhǔn)許張周撤回上訴，雙方均按原審判決執(zhí)行。 【評(píng)析】 如果本案一審時(shí)被告張周提起反訴，要求賠償建筑物損失，應(yīng)否支持？出租人是否有賠償或者補(bǔ)償承租人建設(shè)成本的法定義務(wù)？ 筆者認(rèn)為，首先從法律規(guī)定來(lái)看，《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十三條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。此條文中的兩處“同意”，應(yīng)該僅指明確、明示的同意，不包括默認(rèn)、默示的同意。因?yàn)槌凶馊说奶砀叫袨閷⑹棺赓U物產(chǎn)生變化，使租賃物的價(jià)值發(fā)生變化，直接影響出租人的利益，另一方面，承租人添附行為必然產(chǎn)生花費(fèi)，添附物的將來(lái)歸屬也必然影響承租人的利益。鑒于添附行為本質(zhì)是租賃合同之外雙方達(dá)成的一個(gè)新的協(xié)議，對(duì)雙方利益均有重大影響，所以合同法第二百二十三條所述的“同意”，應(yīng)該是明確的同意。而且 “出租人同意”的舉證責(zé)任應(yīng)由承租人承擔(dān)。從此條文也可以看出，出租人不但不用賠償承租人的損失，反而出租人可以要求承租人賠償因承租人私自增設(shè)他物而造成的損失。比如出租人未經(jīng)承租人同意，對(duì)租賃房屋進(jìn)行改擴(kuò)建，導(dǎo)致房屋受損的，承租人不但應(yīng)該恢復(fù)房屋原狀，如果無(wú)法恢復(fù)原狀，還應(yīng)該賠償出租人的損失。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十三條規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第８６條規(guī)定：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒(méi)有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。最高法院的上述司法解釋與合同法的規(guī)定是一脈相承的。 從常理上分析，承租人在租賃別人的土地上建設(shè)房屋，應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到租賃合同到期后，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)租賃土地原貌并歸還給出租人。而不能在承租人未明確表態(tài)的情況下，采取無(wú)所謂的態(tài)度建設(shè)。況且本案中的被告建設(shè)時(shí)也未取得規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)審批，所建設(shè)的房屋屬于違法建筑，以這種違法建筑要求原告即出租人進(jìn)行賠償，于法無(wú)據(jù)。 綜上，如果被告張周提出反訴，要求原告對(duì)其建筑物進(jìn)行賠償或者補(bǔ)償，人民法院應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。（文中自然人人名為化名） |
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