| 【案情】 2015年7月27日，王某與張某簽訂了一份房屋租賃合同，將其所有的建于上世紀70年代的二層樓房及店面出租給張某使用，租賃期為五年，合同約定“合同執行期間，乙方（張某）不得擅自改變房屋結構，店面經營期間，如需裝修，必須在征得甲方（王某）同意后方可進行....”。2016年4月3日，王某發現張某在該租賃房屋頂層上加蓋一層建筑物，王某對張某進行勸阻，并告知其停建和限期拆除，張某未聽從勸阻。王某要求與張某解除房屋租賃合同。 【分歧】 本案爭議焦點是王某能否提前解除與張某簽訂的房屋租賃合同,存在兩種意見： 第一種意見認為，承租人張某未經出租人王某同意在租賃物上加蓋建筑物，王某可以要求其恢復原狀或者賠償損失，不能提前解除與張某簽訂的房屋租賃合同。 第二種意見認為，承租人張某未經出租人王某同意在租賃物上加蓋建筑物，違反了雙方簽訂的房屋租賃合同約定，在王某通知其停建和限期拆除后，張某仍未履行，張某行為構成違約，王某可以提前解除租賃合同。 【評析】 合同一經有效成立，就具有法律效力，當事人雙方都必須嚴格遵守和履行，不得擅自變更或解除。只有在法定的或當事人約定的解除合同事由發生時，或經當事人協商一致，方可解除合同關系。這表明合同解除必須具備一定的條件，否則，擅自解除已成立生效的合同構成違約，不僅不發生解除的法律效果，而且需承擔違約責任。 我國現行的民事立法規定了三種合同解除方式，即協議解除、約定解除、法定解除。協議解除需合同各方當事人協商一致，約定解除只有在當事人約定的解除合同條件具備時才可行使解除權解除合同。若當事人在合同中未約定解除條件或就合同解除未能達成一致時，提前解除合同應當符合法定解除條件。 我國合同法第94條規定了適用于所有合同的一般法定解除條件，即有下列情形之一的，當事人可以解除合同：1．因不可抗力致使不能實現合同目的。2．在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務。3．當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行。4．當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的。5．法律規定的其他情形。同時，合同法還特別規定了僅僅適用于不同合同類型的特別法定解除條件，如對租賃合同中出租人行使解除權的條件作出了專門規定，即合同法第219條、224條和227條。根據合同法的規定，承租人有下列情形之一的，出租人才可解除合同：1、承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的；2、承租人未經出租人同意轉租的；3、承租人逾期不支付租金的。 本案當事人就提前解除合同未能達成一致，雖然雙方在房屋租賃合同中約定了“合同執行期間，乙方（張某）不得擅自改變房屋結構，店面經營期間，如需裝修，必須在征得甲方（王某）同意后方可進行....”，但并未約定張某在違反此項約定時，王某可以行使解除權解除合同。可見，本案王某提前解除合同請求并不適用協議解除、約定解除合同條件。從法定解除合同條件來看，合同法第219條規定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。該規定相對較為原則，對于何種情形屬于“未按照約定的方法使用租賃物”并不明確。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第7條規定：“承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院按照合同法第219條的規定處理。”該條規定進一步明確了出租人在承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或擴建，且未在出租人要求的合理期限內恢復原狀時，出租人可以解除合同。 本案承租人擅自在租賃房屋頂層上加蓋一層建筑物，客觀上擴大了租賃房屋的使用面積，該擴建行為未經出租人王某同意，且在王某要求其停建和限期拆除時仍未改正，張某的行為違反了雙方在房屋租賃合同中約定的“不得擅自改變房屋結構，店面經營期間，如需裝修，必須在征得甲方（王某）同意后方可進行”的合同義務，侵犯了出租人的權利。此外，因該租賃房屋建筑年代較早，張某加蓋行為還可能對房屋承重等方面產生較大影響，甚至導致建筑物的損毀、滅失，這顯然有違合同目的。 綜上，筆者同意第二種意見，王某可以提前解除該房屋租賃合同。 |
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